神奈川の戸建て、マンション、リノベーション、リフォーム物件なら地域情報の豊富な神奈川不動産にお任せ下さい

物件: M4052036
中古マンション 万円 これが分かれば、正確な費用が分かる。 マンション購入の「諸費用」って?(/m2

中古マンション 万円 これが分かれば、正確な費用が分かる。 マンション購入の「諸費用」って?(/m2

中古マンション これが分かれば、正確な費用が分かる。 マンション購入の「諸費用」って?(/m2

物件概要

これが分かれば、正確な費用が分かる。
マンション購入の「諸費用」って?

中古マンションを購入する時、物件価格の他に「諸費用」が掛かります。
税金や保険料、各種手数料などどのぐらい必要なのか、その内訳は。
購入前の予算を決めるにも、購入時の手続きで慌てない為にも諸費用の内訳や注意点を覚えておきましょう。

ひとくちに税金、保険、手数料と言っても色々な種類があります。
まずは種類別にご紹介をしていきます。

「税金」
印紙税:売買契約書、住宅ローン契約書に添付
登録免許税:土地、建物の所有権登記時(引き渡し時に司法書士へ委託)
不動産取得税:引き渡し後、納税通知書に従って納税

「手数料」
仲介手数料:仲介会社に契約時、引き渡し時に各半金
登記代行手数料:司法書士への報酬、実費を引き渡し・登記時に支払い

「住宅ローン関連」
事務手数料:住宅ローン契約時に金融機関へ支払い
住宅ローン保証料:住宅ローン契約時に金融機関へ支払い

「保険料」
火災保険料:保険契約時(通常、住宅ローン契約前)に保険会社へ支払い
地震保険料:保険契約時(通常、住宅ローン契約前)に保険会社へ支払い

「清算金」
固定資産税等:引き渡し時、日割りで売主へ支払い
管理費等:引き渡し時、日割りで売主へ支払い


と様々な種類があります。
次にそれぞれの金額の内訳について

・税金1/印紙税
売買契約書や住宅ローン契約書(金銭消費貸借契約書)を結ぶときにかかる国税です。買主は契約書1通分を負担するのが普通です。

・印紙税の税額例
1,000万円超〜5,000万円以下:住宅ローン契約/2万円、売買契約/1万円
5,000万円超〜1億円円以下:住宅ローン契約/6万円、売買契約/3万円
1億円超〜5億円以下:住宅ローン契約/10万円、売買契約/6万円
※上記のうち売買契約については、2018年4月30日〜2020年3月31日までの軽減措置


・税金2/登録免許税
不動産の所有権を登記するときにかかる国税です。
土地と建物それぞれの固定資産税評価額に税率を掛けて計算します。

・税額例
所有権移転登記:本則2.0%(土地、建物)
抵当権設定登記:本則0.4%
※所有権移転登記の軽減税率は2020年3月31日までの建物が0.3%、土地が1.5%
※抵当権設定登記の軽減税率は2020年3月31日まで


・税金3/不動産取得税
不動産を購入したときにかかる地方税です。
土地と建物それぞれの固定資産税評価額に税率を掛けて計算します。
土地、建物いずれも原則4%
※軽減措置により2021年3月31日まで下記が適用
※土地については固定資産税評価額の1/2が課税標準額
※課税標準額の3%が固定資産税額
※建物は固定資産税評価額の3%、ただし一定の要件を満たした場合は軽減措置を受ける事が出来ます。


・税金4/消費税
建物には消費税がかかります。
ただし、売買価格に含まれる内税表示になっているのが一般的です。
なお、その他の手数料などには個別に消費税がかかります。


・仲介手数料
売買価格の「3%+6万円+消費税」(価格が400万円以上の場合)となります。
売買契約の際に半額、引き渡しの際に残り半額を支払うのが一般的です。


・登記代行手数料
物件の引き渡しを受けるときに、所有権移転登記の手続きを司法書士に依頼しますが、その報酬として支払います。
実費を含めて10〜15万円程度の場合が一般的です。


・住宅ローン関係費用
住宅ローンを利用する場合は、融資をする金融機関(または保証会社)に対して、事務手数料と保証料を支払います。
銀行の場合は、事務手数料は1件当たり3〜5万円程度の定額、保証料は融資額100万円当たり2万円前後で一括払い(外枠方式)が一般的ですが、金利に含めた分割払い(内枠方式)を選択できるケースもあります。

ノンバンク(モーゲージバンク)などでは保証料が無料のケースもあります。
その代わりに事務手数料がかかり、「融資額の2%(税別)」のような定率方式が多いです。

フラット35の場合も保証料は無料ですが、団体信用生命保険(団信)への加入が任意のため、別途保険料の支払いが発生します。
銀行の住宅ローンには団信とのセットが一般的で、保険料は金利に含まれています。


・損害保険料
住宅ローンを利用する場合は、火災保険への加入が必須条件になっていることがほとんどです(任意の場合もあります)。
保険料は、地域と建物の構造や規模などによって変わります。


・清算金
売主が既に支払った各種費用を、引き渡し日を境にして、買主負担分を日割で売主に支払います。
毎年1月1日時点の所有者に課税される固定資産税・都市計画税、毎月支払う管理費・修繕積立金などが対象になります。



○ここがポイント!
「税金の軽減は、面積や築年数に注意!」
登録免許税と不動産取得税には、税額が軽減される特例があります。
その適用条件に関して、注意しておきたいポイントを紹介します。

登録免許税は国税、不動産取得税は地方税で課税主体が異なります。
それぞれの特例の適用条件は、下記のように微妙に違います。

床面積:登録免許税/50u以上、不動産取得税/50u以上240u以下
面積の算定基準:登録免許税/1住戸の登記簿面積(内法面積)、不動産取得税/ 1住戸の専有面積に共用部分の床面積を加算(延べ床面積を専有部分の床面積割合で按分)
築年数:登録免許税/築25年以内(木造一戸建ては20年以内)、不動産取得税/昭和57(1982)年1月1日以降の建築
※築年数が古くても、耐震診断によって新耐震基準に適合していることが証明された住宅は可


まず、登録免許税の面積要件の「登記簿面積」は、物件広告やパンフレットに記載されている専有面積とは異なる場合がほとんどです。
登記簿面積は壁の表面から内側を計った「内法(ウチノリ)面積」です。
内法面積は、広告表示の壁芯面積より数平米小さくなることがあります。

また、不動産取得税の面積要件は、専有面積に共用部分の床面積(専有面積割合で按分)を加算します。
そのため広告表示で50平米以下でも、不動産取得税の課税床面積としては50平米を超えて、特例を受けることができる場合があります。

築年数についても、登録免許税と不動産取得税で規定が異なります。

「諸費用は価格の○%という目安は過信しない。」
非常に多岐に渡る諸費用ですが、総額で「購入価格の5〜8%」とか「1割弱は用意しておいたほうが安心」と言われることが多く、大まかな目安としてはこの範囲に収まることが多いものの、収まらないケースもあります。

物件によってかなり違いがあり、特に税金関係は、広告などに出ている実勢価格(購入価格)とは異なる固定資産税評価額をベースに算定されます。
土地の固定資産税評価額は地価公示の7割相当といわれます。

中古マンションでは、「土地の持ち分」がこの影響を受けます。
実勢価格、広さ、所在地がほぼ同じ二つのマンションがあったとして、A物件は総戸数1,000戸を超える50階建てのタワーマンション、B物件は総戸数20戸・3階建ての低層マンションの場合、AとBでは土地の登録免許税は数倍の差になります。

1戸当たりの土地持ち分は、A物件が10平米、B物件は50平米と、5倍もの開きがあるからです。
A物件は容積率が高く固定資産税評価額の単価も高いので、そのまま5倍の差とはなりませんが、金額にすると数十万円ほど違うこともあります。

その他、都心部の土地か郊外か、敷地の広さはどうか、マンションの仕様などによっても評価額は変わります。


以上のように、諸費用は物件の条件によってかなり違う場合がありますので価格の○%という目安に当てはまらない場合がある事を覚えておきましょう。
価格 万円
所在地 横浜市都筑区
交通 東急田園都市線
名称 これが分かれば、正確な費用が分かる。 マンション購入の「諸費用」って?
専有面積 m2
面積計測方式
バルコニー面積 m2
向き
構造
築年月
間取り
間取内訳
施工会社
総戸数
リフォーム
リノベーション
管理費
修繕積立金
管理形態
管理方式
管理会社
ペット
駐車場
バイク置場
自転車置場
有料施設1
有料施設2
設備 飲用水: 汚水: ガス:
他の設備
土地面積 m2 (共有持分)
土地権利
都市計画
用途地域
建蔽率・容積率 %・%
国土法届出
他の制限
小学校区
中学校区
周辺施設
現況
引渡し
取引態様 仲介
登録日 2019,04,05
備考
  • ※現状と異なる場合は現状を優先します

地図

付近の施設
  • 物件の位置を正確に示していない場合があります。詳しくは担当者にお問い合わせください。
  • 地図はGoogle社より提供されているものです。地図の表示内容については責任を負いかねます。

__